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什么是利息
利息是借方向贷方支付的使用其资金的费用。当申请抵押贷款时，贷方会提供不同的利率选择。利率用于计算需要支付多少借钱。这些利率随着时间的推移而上升和下降。每次更新抵押贷款期限时，都有机会重新协商抵押贷款利率。
贷方如何确定利率
贷方会通过一些因素为抵押贷款设定利率，包括：
- 抵押贷款期限的长度
- 基准利率/最优利率（Prime Rate）和公开利率（Posted Rate）
- 是否有资格享受折扣利率
- 利率类型（固定，浮动或组合）
- 信用记录
- 是否是自雇
通过贷款时限越长，利率越高。
优惠利率
最优惠利率是贷方用来设定其公布利率的利率，费率可以定期更改。而实际情况下，贷方多数会给优惠利率加上一个百分比作为借方实际借款利率。
例如，当贷方给借方一个优惠利率+1%情况下，如果最优惠利率是3.5%，那么借方实际利率就是4.5%。如果最优惠利率增加到3.7%，借方利率将增加到4.7%。
可见，随着最优惠利率的变化，此类贷款的利率也会发生变化。如果贷款使用的是浮动利率，借方会立即看到所支付的利息有所不同。然而，最优惠利率的变化也会影响银行和其他贷方对新的或加按的固定利率贷款收取多少利息。
每家银行都会设定自己的优惠利率，但加拿大的五大行通常有相同的优惠利率，主要由加拿大银行 (BoC) 隔夜利率决定。当隔夜利率上升时，银行借钱的成本会更高，最终转嫁到最优利率，通过向客户收取更多利息来帮助支付成本。反之，当加拿大央行降低隔夜利率时，银行通常会降低其最优惠利率。
隔夜利率并不是影响最优惠利率的唯一因素。债券市场，长期存款成本和资金竞争也在决定最优惠利率方面发挥作用。
拓展阅读：查看当下加拿大基准利率（Prime Interest Rate）
公布利率
公布利率是贷方为其产品公开的利率。比如在贷方网站或者广告上看到的利率，未来可以灵活更改。
折扣价
折扣率低于贷方公布的利率。询问您的贷方是否可以为您提供折扣利率。这可以为您节省数千美元。
如何计算要缴纳的利息
利率及其计算方式会影响贷款还款额，微小的利率差异可能会对还款额造成不小的影响。
以30万加币，25年摊销期限来看，不同利率影响如下：
| 利率 | 月供 | 5年利息支出 | 25年利息支出 |
|---|---|---|---|
| 2.50% | 1,343.90 加币 | 34,547.72 加币 | 103,169.61 加币 |
| 2.90% | 1,404.39 加币 | 40,192.59 加币 | 121,316.44 加币 |
| 3.40% | 1,482.02 加币 | 47,285.46 加币 | 144,606.01 加币 |
| 3.80% | 1,545.70 加币 | 52,986.59 加币 | 163,711.17 加币 |
| 4.00% | 1,587.06 加币 | 55,845.39 加币 | 173,418.18 加币 |
| 4.50% | 1,660.42 加币 | 63,014.30 加币 | 198,125.66 加币 |
| 4.80% | 1,710.82 加币 | 67,329.43 加币 | 213,245.00 加币 |
| 5.00% | 1,744.81 加币 | 70,211.42 加币 | 223,444.49 加币 |
| 5.20% | 1,779.13 加币 | 73,097.91 加币 | 233,738.23 加币 |
信用分数对利率有怎样的影响
贷方会调取信用分数，以决定是否批准贷款，也会作为能给到的利率的考量。如果借方没有信用记录或信用记录不佳，意味着比较高的利率甚至根本拿不到贷款。
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固定利率抵押贷款
固定利率是指利率在贷款期限内固定不变，通常高于浮动利率。
适合固定利率的情况：
- 抵押贷款期限内保持月供不变
- 提前算好要多少本金
- 认为市场利率会涨
优点
- 稳定。在您的任期内，您的利率将保持不变。
- 可预测性。知道每个月支付的利息和本金的比例，并且可以准确预测需要多长时间才能还清抵押贷款。
缺点
- 随着时间成本可能会更高。如果利率下降，固定利率抵押贷款会最终会比浮动利率抵押贷款更昂贵。
- 高额毁约罚金。如果要提前毁约，比如卖房，一些贷方会收取较高的毁约罚金。
浮动利率抵押贷款
在贷款期限内，浮动利率可能随市场增加或减少，同一时间点，浮动通常比固定低不少。
利率的涨跌难以预测。考虑一下如果利率上升，可能会导致总的月供上升。比如2005 年至 2015 年期间，利率从 0.5% 到 4.75% 不等。如果没有能力负担更高的月供，可以考虑固定利率或浮动利率下的固定月供（调整本金与利息比例）。
适合浮动利率的情形：
- 你的利率变化
- 您的抵押贷款付款可能会发生变化
- 如果您的抵押贷款具有可兑换选项，则需要密切关注利率
可变利率的固定付款
如果利率上升，月供将更多地用于利息，而较少用于本金；如果利率下降，则本金为月供主要过程，会加速还清贷款。
如果市场利率上升到某个百分比或触发利率（Trigger Rate），月供会被迫增加，具体触发时机会在一开始的贷款合同中提及。
触发利率
你可能知道在加拿大央行每次提高隔夜利率/政策利率/基准利率后，商业央行都会立刻提高优惠利率（prime rate），但多数银行（Scotiabank除外）已经办理的基于优惠利率的浮动利率贷款的每月供款额却不会改变。原因就在于银行只是调整了你还款额中本金和利息的比例。每月还款额会在每五年续约一次的时候调整。但如果央行一直加息，贷款人还款里的本金低于利息的时候会发生什么？银行如何规避风险？
这就是触发利率的作用。当贷款人还款总额不够或接近不够新的利率条件利息的时候，按照贷款协议，银行就可以要求贷款人立刻提高每月供款额度，而不需要等待到5年续约的时候。不同银行对新的供款额的算法都有所不同。
一般在利率一直增长275基点的情况下，触发利率就可能触发。比如去年拿到年化利率1.2%贷款的人，在浮动利率到达3.95%的时候，贷款人就可能被要求立刻增加每月供款。
我们用贷款额100万简单计算一下，利率1.2，贷款期25年，等额本息付款的情况下
| 期数 | 月供 | 月供本金 | 月供利息 | 本金余额 |
| 1 | 3859.95 | 2859.95 | 1000.00 | 997140.05 |
如果贷款期30年，则：
| 期数 | 月供 | 月供本金 | 月供利息 | 本金余额 |
| 1 | 3309.09 | 2309.09 | 1000.00 | 997690.91 |
而在利率涨到3.95%时，25年贷款期，则是：
| 期数 | 月供 | 月供本金 | 月供利息 | 本金余额 |
| 1 | 5250.80 | 1959.14 | 1000.00 | 998040.87 |
30年贷款期：
| 期数 | 月供 | 月供本金 | 月供利息 | 本金余额 |
| 1 | 4745.37 | 1453.71 | 1000.00 | 998546.29 |
优点
- 随着时间的推移可能会降低成本。如果利率在您的任期内保持不变或下降，支付的浮动利率抵押贷款利息将低于固定利率抵押贷款。
- 毁约罚金较低。如果需要解除浮动利率抵押贷款合同，大多数贷方会最多收取三个月的利息。
- 能够切换到固定利率抵押贷款。 许多贷方将允许拥有浮动利率抵押贷款的房主随时更改为固定利率抵押贷款。
缺点
- 缺乏稳定性。如果利率上升，您最终可能会支付比固定利率抵押贷款更多的费用。
- 转利率形式可能会支出更多。因为转化时会按当前利率计算，这可能会高于当初申请抵押贷款时的利率。
如果利率上升怎么办
使用浮动利率的话如果利率上升，月供可能增加。问贷方是否可以：
- 利率设置上限：您的贷方可以对抵押贷款收取的最高利率。即使利率上升，您也不必支付超过最高限额的利息
- 利率类型转换：在贷款期限内，可以考虑将抵押贷款转为固定利率（锁利率）
- 会有额外费用
- 需要满足一定条件
- 新固定利率可能高于之前一直支付的浮动利率
- 提前还款：如果不希望支付太多利息，可以考虑提前还款。大多数银行支持每年对本金额外10%的偿还。
混合或组合抵押贷款
顾名思义，在这类贷款中，您的利率一部分是固定的，另一部分是可变的。
如果利率上升，固定部分提供一定保护。如果利率下降，可变部分会提供部分收益，算是一个对冲风险的折中方案。