什么是贷款
人们在买房时说的”贷款（Mortgage）“其实应该被叫作“抵押贷款”。即当买家购买房屋时只能支付部分价格时，从贷方获得的用于支付房屋全部价格的贷款。抵押贷款是买方与贷方之间的法律合同，它指定了贷款的详细信息，并以所购物件，如房产为抵押。
有了担保贷款，贷方就有合法权利在买家不遵守抵押贷款的条件的情况下拿走财产，所以缴纳贷款非常重要。
与大多数类型的贷款不同，抵押贷款：
- 贷款由房产担保
- 可能在合同结束时有欠款
- 通常需要多次续订合同（通常为每5年续一次），直到全额支付余额
- 必须满足资格要求，包括通过压力测试（Stress Test）
- 需要首付
- 如违约，包括提前结束贷款时，需要支付罚款
”贷款“与“贷款”的区别
Mortgage 与 Loan
上文提到，Mortgage应该被叫作”抵押贷款“，而英文中常常出现的”Loan“也被翻译为“贷款”，但对应了更宽泛的贷款类型，包括定期贷款（Term Loan）和循环贷款（Revolving Loan）。这些贷款可以用于个人或商业目的，不一定必须有抵押（如信贷）。每种类型都有自己的优缺点，适用于不同的融资场景。
而Mortgage则特指有抵押物的贷款，中文中的”房贷“，“按揭”则都是指这种类型的贷款。
传统按揭贷款与组合按揭贷款
银行在政府经融管理部门注册经营类别时，有2类。一是正规的Mortgage，另外一种是Collateral Mortgage（尽管对外也一样被称作为Mortgage）。选择哪一种通常由这家银行的经营策略和市场策略决定。选择了Mortgage，就必须遵循Mortgage Act；选择了Collateral Loan，就不用遵循房贷法，而只需遵循Bank Act。总的来说，房贷法更加保护借款人一点。比如，房贷法规定复利计息一年只能2次，还必须滞后收取；房贷到期后，不管借款人有没有工作，都必须给与Renewal，即重新签署房贷合约。而反观Collateral Mortgage，就可以每个月收取复利，甚至每周收取复利，通常都是提前计算复利；也可以贷款到期后，因为申请人没有收入而拒绝继续贷款（Renewal）。
按揭贷款的抵押物是借款人的房产，在加拿大，房产抵押注册时通常有两种方式“collateral charge”和“conventional charge”。前者被称之为“组合按揭抵押（贷款）”，后者称之为“常规按揭抵押（贷款）”。所谓“组合”是指在这种注册方式下登记的按揭贷款，银行可以按照借款人的需要增加贷款金额；也可以将贷款分为不同贷款期限的信用额度、浮动利率、固定利率等N个组合式的按揭贷款。如此方便，为什么不是所有银行都使用这种方式？让我们来看看与之对应的“常规”按揭，这类贷款的抵押注册方式与前者不同，允许借款人在不同的银行间以“assignment让渡”的方式“转贷款（switch/transfer），而不需要律师费。两类注册方式不同的按揭贷款特性对比如下：
| 组合按揭贷款（Collateral Mortgage） | 常规按揭贷款（Conventional Mortgage） | |
| 不同银行间转让（switch/transfer） | 不可以 | 可以 |
| 在同一银行增加贷款金额 | 无需再注册和再抵押 | 需要再注册和再抵押 |
| 按揭贷款与房屋净值额度组合 | 可以 | 不可以 |
| 不同期限或性质（浮动/固定）的按揭贷款组合 | 可以 | 不可以 |
| 换银行成本 | 有律师费 | 转让(switch/transfer)的情况下没有律师费再贷款（Refinance）的情况下有法律费用 |
A类B类与C类贷款
按借方资质分，加拿大房屋贷款可以分A类银行贷款、B类银行贷款以及C类私人贷款。
A类贷款
A类银行贷款是最常见的，也是房贷利率最低的贷款渠道。各类大小银行、部分金融信托公司、保险公司和信用社等均可提供。
申请A类房贷需要满足下列基本条件：
- 在加拿大有稳定的收入；
- 信用分数不错；
A类银行贷款也会推出一些特例政策，比如新移民贷款、海外收入贷款政策等，满足特例条件的也同样可以申请贷款。在A类贷款中，购买自住房的最低首付比例为5%；购买出租房的最低首付比例为20%。分摊期一般为25年或30年。当申请购买自住房的优质类贷款时，若首付比例高于5%而低于20%，贷款申请人需要购买贷款违约保险（Mortgage Default Insurance）。A类贷款是本文主要的讨论范畴。
B类贷款
不能满足以上任意一条贷款条件的贷款，可能被归类为B类贷款。
比如：
- 申请人收入稳定，但信用分数不够；
- 申请人有足够收入，但是个人报税不足的自雇人士。
B类贷款对申请人的信用分数、收入要求都更宽松，也更容易申请到更多贷款。申请B类贷款的最低首付比例为20%，分摊期可以延伸为30年；这样，申请人可以获得更多的房屋贷款金额；同时，在同样的贷款额度下，延长分摊期可以降低月供压力。但并不是所有的金融机构可以提供B类贷款；只有部分银行和金融信托投资公司可以提供。如需寻找B类贷款，可通过贷款经纪或贷款中介公司进行申请。
C类贷款
私贷公司通常是一次财团、基金公司和投资公司，主要帮助地产投资人解决短期应急贷款问题，可用于购房、过桥贷款和紧急资金拆借等。许多私贷允许只付利息，不还本金，很多投资人也会讲私贷作为地产投资资金来源的主要贷款渠道。倘若购房者无法获得A类和B类的房屋贷款，却急于完成购房交易，申请私人贷款也是一种补救选择。如需寻找C类贷款，可以通过贷款经纪或者贷款中介公司进行申请，但需仔细阅读条约，注意其中陷阱。
如何获得贷款
当货比三家寻找抵押贷款时，贷方或贷款经纪人会为买家提供选择，包括：
- 抵押本金金额（Principal ）
- 摊销/月供（Amortization）
- 付款频率（Frequency）
期限（Term）
抵押期限是抵押合同有效的时间长度。这包括抵押合同概述的所有内容，包括利率。期限可以从几个月到 5 年或更长。在每个期限结束时，如果无法全额支付剩余余额，需要续签。续签时可以转到其它金融机构而无需支付任何罚金（因为期限已结束）。
贷款期限的长短会影响很多事情，包括：
- 利率类型（固定或浮动）
- 如果在期限结束前结束抵押合同，须支付一定的罚款
- 离续签贷款还有多久
贷款金额是如何算出的
从贷款人那里借来购买房屋的金额是本金，该金额通常包括：
- 房屋的购买价格减去首付
- 贷款还款保险（当首付低于20%时）
能负担多少贷款
当谈到可以借多少钱时，大多数贷方使用两种计算方法来确定借方可以负担的最大金额：
- 毛偿债 (Gross Debt Service, GDS) 比率。住房成本，如您的抵押贷款、取暖费、公寓费和财产税构成了您的 GDS。金额不应超过税前收入的 32%。
- 总偿债 (Total Debt Service, TDS) 比率。 在 GDS 中添加任何额外的债务支付，例如学生贷款，车贷和信用卡债务，即构成了 TDS。贷方不希望借方超过税前收入的 40%。
虽然这些比率是一个很好的估计，但在确定要借多少钱时，需要综合考虑理财目标。比如退休储蓄，假期，甚至生孩子的费用等事情都需要包括在预算中，以防止杠杆过高，难以承受风险。
贷款还款额是如何算出的
抵押贷款人使用因素来确定您的定期付款金额。当您支付抵押贷款时，您的钱将用于支付利息和本金。本金是您从贷方借款以支付购房成本的金额。利息是您为贷款向贷方支付的费用。如果您同意可选的抵押贷款保险，贷方会将保险费用添加到您的抵押贷款付款中。
相关工具：加拿大贷款计算器
摊销/月供
摊销期是全额偿还抵押贷款所需的时间。摊销期限越长，付款就越少，利息就越多。如果首付低于房屋购买价格的 20%，则允许的最长摊销期限为 25 年（通常为30年）。
利率
利息向贷方支付的借款费用。利率越高，还款额自然越高。每次续签时，其实都可以重新与金融机构协商一个更好的利率。
利率的高低取决于方方面面，包括：
- 抵押贷款期限的长短（越短越低）
- 利率类型
- 贷方当前公布的利率
- 信用记录
- 是否是个体户
- 是否有资格享受折扣利率
- 贷方类型，如银行，信用合作社，贷款经纪
- 特定的贷方
货比三家拿到好的利率可以省不少钱。
利率类型
申请贷款时，贷方可能会提供不同的利息选择，包括以下几种。
固定利率
固定利率在整个期限内保持不变。它们通常高于浮动利率。使用固定利率，您的付款将在整个期限内保持不变。
浮动利率
浮动利率可以在期限内增加和减少。通常，浮动利率的利率低于固定利率。
使用可变利率，您可以在您的任期内保持您的付款不变。贷方将此称为浮动利率的固定付款。您还可以选择使用可变利率的可调整付款。使用可调整的付款方式，您的付款金额会随着费率的变化而变化。
混合或组合利率
混合或组合抵押贷款既有固定利率也有浮动利率。您的抵押贷款的一部分具有固定利率，而另一部分具有可变利率。如果利率上升，固定部分为您提供部分保护。如果利率下降，可变部分会提供部分收益。
每个部分可能有不同的术语。这意味着混合抵押贷款可能更难转移给另一家贷方。
拓展阅读：加拿大利率扫盲
付款频率
因为提前降低了本金，提高还款频率可以起到节约利息的作用。
付款频率选项可能包括：
- 每月：每月 1 次还款
- 每半月：每月 2 次还款（月供 ÷ 2）
- 双周：每 2 周支付 1 次（月供 X 12 ÷ 26）
- 每周：每周 1 次还款（月供 X 12 ÷ 52）
- 每2周加速：每 2 周支付 1 次（月供 ÷ 2）
- 每周加速：每周支付 1 次（月供 ÷ 4）
房产税
作为房主，必须为房屋缴纳房产税（Property Tax）。支付的金额取决于房屋价值和居住区域。通常来说，地皮紧俏，同时人口又少的地方，房产税越高。
一些金融机构会将代收代缴房产税作为一个条件加入贷款要求。如果是这种情况，贷方会将房产税加到月供里。
抵押贷款的种类
当违反贷款合同时，贷方会收取一定罚金。这包括：
- 中途卖掉房子
- 提前还清
此外，除非有计划全额买断，否则最好灵活性比较好的贷款形式。
与”灵活性“相关的指标包括：
- 开放还是非开放（Open/Closed）
- 便携（Portable）
- 是可假设的（Assumable）
- 标准还是有抵押证券登记（Collateral Security Registration）
开放式和封闭式抵押贷款
开放式抵押贷款和封闭式抵押贷款之间存在一些差异。主要区别在于是否可以灵活地支付额外费用或完全偿还抵押贷款。
开放式贷款
相同还款期限下，开放式贷款通常比封闭式贷款有更高的利率，但可以做提前还款的操作因此灵活性更好。
因此，以下情况更适合开放式贷款：
- 计划尽快还清抵押贷款
- 计划在不久的将来卖掉你的房子
- 计划可能不时有多余的钱用于还款
封闭式贷款
利率通常低于同期开放式贷款。
封闭式定期抵押贷款通常会限制每年可以用于抵押贷款的额外金额（如10%），合同中一开始就注明。
在以下情况，封闭式贷款可能更适合：
- 计划在剩余的贷款期限内保留房产
- 一定的预付特权已足够
便携式贷款
如果在贷款期内卖掉一个房子再买一个，便携式贷款可以转移现有的贷款余额，利率以及条款和条件。
值得考虑转移贷款的情形包括：
- 现有贷款有优惠政策
- 希望避免因提前违反合约而导致的罚金
但因为新房与旧房价格不等，贷款额也不等，所以会有些限制。比如当新房价格较低时，贷款额也比之前低，会导致类似“提前还款罚金”的事情。
假定抵押贷款
可承担贷款允许贷款人在原始贷款的条款必须保持不变的情况下，接管他人，或让他人接管贷款人的贷款及房产。
在以下情况下，可能需要考虑可承担的贷款：
- 买家自从第一次拿到抵押贷款后利率就上升了
- 卖家想搬到较便宜的房子，但又想避免提前还款的罚金
可以固定利率的贷款都可以”假定“。浮动利率和房屋净值信贷额度（HELOC）则不能。操作时贷方和买房必须意见一致。如果批准，买方将剩余的贷款额一次性支付给贷方，此后买方开始对贷款合同中规定的条款和条件负责。
在一些省份，卖方可能在出售房产后仍对假定贷款承担责任：如果买方不支付抵押贷款，贷方可能会要求卖方支付；相反，有些贷方在批准新买家后会免除卖方的责任。同时，贷方可能会向打算转让贷款的借方收取一定费用，转让也只能在费用付清后才能开始。
标准和抵押费用
抵押贷款的本质是由财产担保的贷款。当抵押贷款开始后，贷方会在房产上登记收费，而收费类型决定贷方可以放哪种贷款。
标准费用
标准收费只保证抵押贷款。它不保证您可能从贷方获得的任何其他贷款。费用是根据抵押贷款的实际金额注册的。
附带费用
附带费用可以保证借方通过贷方获得多种贷款。这包括抵押贷款和信用额度（Line of Credits）。
登记费可能高于实际贷款额，也使借方可以在将来在原始贷款的基础上借入额外的资金，这意味着以后还想借款时，无需额外付费先解除一个贷款之后再注册一个新的贷款，直接叠加即可。
其它常见贷款产品
返现
现金返还是某些抵押贷款的可选特点：顾名思义，会立刻返回一些现金任意使用——不过羊毛出在羊身上，利息也会更高。
返现特点会做一些限制，比如无法作为买房首付，而且如果贷款期内违约，这部分费用可能会被部分或全部要求返还。
房屋净值信贷额度 (HELOC)
HELOC 是一种有担保的信用形式。贷方将借方的房屋用作偿还所借钱款的一个保证。大多数主要金融机构都提供 HELOC 和贷款。有时也被称为可读取贷款。
HELOC 是循环信用。您可以借钱，还钱，然后再借，最高可达最高信用额度，像一张大额信用卡，并且可以结合贷款使用。
对于HELOC，金融机构通常不要求固定的还款额，且只需要支付利息即可。
产权保险
作为合约的一部分，贷方可能会要求购买产权保险。产权保险保护新买家和贷方免受与财产所有权或所有权相关的损失。例如产权保险可以保护买家免受产权欺诈。
因为当房屋所有权被盗时，欺诈者可能：
- 卖掉房子
- 申请新的抵押贷款
产权保险有两种：
- 贷款人产权保险（Lender Title Insurance）：保护贷方，直到贷款全额支付
- 房主产权保险（Homeowner Title Insurance）：只要拥有房屋，即使没有抵押，也能保护房主
房屋产权保险会根据房屋价值一次性支付。保费通常在 150 加币到 350 加币之间。
产权保险可从以下地方买到：
- 律师（或魁北克省和BC省的公证人）
- 产权保险公司
- 保险代理人
- 抵押贷款经纪人
贷款人寿，残疾和重大疾病保险
可选的抵押贷款保险产品包括人寿、疾病和残疾保险。这些可选产品不同于抵押贷款保险。
如果借方满足以下条件，保险公司可以支付贷款或帮助偿还贷款余额：
- 失去工作
- 受伤或残疾
- 病危
- 死亡
贷款时，贷方可能会借方提供可选的抵押贷款保险，也可能会默认添加到月供中。可选抵押贷款保险产品提供的承保范围需要额外注意，在购买这些产品之前，确保自己了解赔付政策。
